계약갱신청구권은 세입자가 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전 사이에 집주인에게 갱신을 요구하면, 법이 정한 사유가 없는 한 2년을 더 살 수 있도록 보장하는 권리입니다. 2020년 7월 주택임대차보호법 개정으로 도입됐고, 한 임대차 관계에서 한 번만 쓸 수 있으며 갱신하면서 보증금이나 월세를 올리더라도 5%를 넘을 수 없습니다. 다만 집주인이 실거주를 이유로 들거나 세입자가 차임을 두 달치 이상 밀렸다면 거절될 수 있어, 행사 시기와 거절 사유를 미리 알아두는 편이 좋습니다. 이 글에서는 행사 기간과 절차, 거절 사유, 5% 상한 계산법을 항목별로 나눠 정리했습니다.
계약갱신청구권이란
계약갱신청구권은 주택임대차보호법 제6조의3에 근거한 권리로, 이른바 ‘임대차 3법’ 중 하나로 2020년 7월 31일 도입됐습니다. 그전까지는 임대인과 임차인 둘 다 별다른 의사표시를 하지 않으면 자동으로 계약이 이어지는 묵시적 갱신(제6조)만 있었는데, 이 경우 임대인이 계약 만료 시점에 맞춰 갱신 거절 의사를 밝히면 세입자는 별다른 대응 수단이 없었습니다. 계약갱신청구권은 여기서 한 걸음 나아가, 세입자가 먼저 나서서 갱신을 요구할 수 있는 권리를 법으로 보장하고, 법에 정한 사유가 없는 한 임대인이 이를 거절하지 못하도록 한 제도입니다.
행사 방법과 절차
- 시기 확인: 계약 만료일을 기준으로 6개월 전부터 2개월 전 사이에 통보해야 합니다. 이 기간을 놓치면 갱신요구권 자체를 행사할 수 없습니다.
- 통보 방법 결정: 법이 정한 특별한 형식은 없어 구두로도 가능하지만, 나중에 통보 시점을 두고 다툼이 생길 수 있어 문자메시지나 내용증명처럼 기록이 남는 방법을 권장합니다.
- 임대인에게 도달: 갱신 요구는 임대인에게 실제로 전달돼야 효력이 생깁니다. 발송한 사실만으로는 부족하므로, 수신 확인이 되는 방법을 쓰는 것이 안전합니다.
- 거절 사유 확인: 임대인에게 법이 정한 거절 사유가 없다면 별도 합의 없이도 갱신이 확정됩니다.
- 조건 정리: 갱신 후 계약 조건은 기존과 동일하되, 차임과 보증금은 5% 범위에서 조정할 수 있습니다. 금액이 바뀌었다면 갱신 계약서를 새로 작성해 두는 편이 이후 분쟁을 줄입니다.
행사 기간, 언제부터 언제까지
계약 만료일을 기준으로 거꾸로 계산하면 됩니다. 만료일이 2026년 11월 30일인 계약을 예로 들면 다음과 같습니다.
| 구분 | 시점(예시) |
|---|---|
| 계약 만료일 | 2026년 11월 30일 |
| 갱신요구 가능 시작일(만료 6개월 전) | 2026년 5월 30일 |
| 갱신요구 가능 마감일(만료 2개월 전) | 2026년 9월 30일 |
이 기간 안에만 통보하면 되고, 반드시 특정 날짜를 고를 필요는 없습니다. 다만 마감일에 가까워질수록 임대인과 조율할 시간이 줄어들므로, 여유 있게 초반에 통보하는 편이 협상에 유리합니다.
임대인이 거절할 수 있는 사유
임차인의 갱신 요구는 원칙적으로 거절할 수 없지만, 주택임대차보호법 제6조의3제1항이 정한 아래 사유가 있으면 예외적으로 거절할 수 있습니다.
| 번호 | 거절 사유(요약) |
|---|---|
| 1 | 임차인이 차임 2기분에 해당하는 금액을 연체한 경우 |
| 2 | 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우 |
| 3 | 서로 합의해 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우 |
| 4 | 임대인의 동의 없이 주택을 전대(재임대)한 경우 |
| 5 | 고의나 중대한 과실로 주택을 파손한 경우 |
| 6 | 주택이 멸실돼 임대차 목적을 달성할 수 없는 경우 |
| 7 | 철거·재건축을 위해 목적 주택의 점유 회복이 필요한 경우 |
| 8 | 임대인(직계존속·직계비속 포함)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우 |
| 9 | 임차인이 의무를 현저히 위반하는 등 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우 |
실무에서 가장 자주 등장하는 사유는 1번(차임 연체)과 8번(임대인 실거주)입니다. 특히 실거주를 이유로 거절한 뒤 정당한 사유 없이 제3자에게 다시 임대하면 임대인에게 손해배상 책임이 따를 수 있다고 법에 규정돼 있어, 실거주 거절은 단순한 구실로 쓸 수 있는 사유가 아닙니다.
갱신 후 효력과 5% 상한
갱신요구권을 행사해 갱신되면 임대차 기간은 2년 연장되고, 계약 조건은 원칙적으로 기존과 동일하게 유지됩니다. 다만 차임이나 보증금은 주택임대차보호법 제7조제2항에 따라 5%(정확히는 20분의 1) 범위에서만 올릴 수 있습니다. 계산식은 간단합니다.
| 구분 | 계산식 | 비고 |
|---|---|---|
| 인상 상한액 | 기존 보증금(또는 차임) × 5% | 20분의 1과 같은 값 |
| 갱신 후 최대 금액 | 기존 금액 + 인상 상한액 | 이보다 더 올릴 수 없음 |
한 가지 더 알아둘 점은, 이미 한 번 증액했다면 그로부터 1년 안에는 추가로 증액을 청구할 수 없다는 점입니다(제7조제1항). 또한 법은 특별시·광역시·도 등 지자체가 조례로 이 상한을 5%보다 낮게 정할 수 있도록 허용하고 있어, 지역에 따라 기준이 다를 수도 있습니다. 거주 지역의 조례 시행 여부는 자치법규정보시스템에서 확인할 수 있습니다.
보증금 3억 원이면 얼마까지 오를까
세입자 B씨가 보증금 3억 원에 전세로 살고 있고, 계약 만료일이 2026년 11월 30일이라고 가정해 보겠습니다. B씨는 앞의 표에 따라 2026년 5월 30일에서 9월 30일 사이에 집주인에게 갱신을 요구했고, 임대인에게는 법이 정한 거절 사유가 없어 갱신이 확정됐습니다. 집주인이 보증금 인상을 원한다면 3억 원의 5%인 1,500만원까지만 응하면 되므로, 갱신 후 보증금은 아무리 올라도 3억 1,500만원을 넘을 수 없습니다. 집주인이 이보다 더 많은 금액을 요구하더라도 B씨는 초과분에 대해서는 응할 의무가 없습니다.
이 사례는 행사 기간과 5% 상한이 함께 적용되는 방식을 보여주기 위한 가상의 단순화한 예시입니다. 실제 계약은 특약 조건, 관리비 처리, 지자체 조례 등 여러 변수에 따라 달라질 수 있습니다. 개별 사안의 판단은 법률 전문가의 확인을 거치시기 바랍니다.
자주 묻는 질문
계약갱신청구권과 묵시적 갱신은 어떻게 다른가요?
묵시적 갱신은 임대인과 임차인 둘 다 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전 사이에 별다른 의사표시를 하지 않으면 자동으로 이전과 동일한 조건으로 계약이 이어지는 제도입니다(제6조). 반면 계약갱신청구권은 임차인이 능동적으로 갱신을 요구하는 권리로, 임대인은 법에 정한 사유가 없는 한 거절할 수 없습니다(제6조의3). 묵시적 갱신은 임차인의 갱신요구권 횟수를 소진시키지 않는다는 점도 차이입니다.
집주인이 실거주를 이유로 거절한 뒤 다른 세입자를 들이면 어떻게 되나요?
집주인이 실거주를 이유로 갱신을 거절했다면, 정당한 사유 없이 일정 기간 안에 제3자에게 다시 임대할 경우 세입자에게 손해배상 책임을 질 수 있다고 알려져 있습니다. 다만 손해배상 인정 여부와 금액은 구체적인 사정과 입증 자료에 따라 달라지는 문제여서 이 글만으로 결과를 단정할 수 없습니다. 실거주 거절을 둘러싼 분쟁이 생겼다면 대한법률구조공단이나 변호사 상담을 통해 개별 사안을 확인하는 것이 안전합니다.
갱신요구권을 이미 한 번 썼는데, 다음 계약이 끝날 때 또 쓸 수 있나요?
아니요. 계약갱신청구권은 하나의 임대차 관계에서 1회만 행사할 수 있는 권리입니다(제6조의3제2항). 한 번 행사해 2년을 갱신했다면 그 계약이 다시 끝날 때는 법이 보장하는 갱신요구권을 추가로 쓸 수 없고, 이후 계약을 이어가려면 임대인과 새로 협의해야 합니다. 이 경우 조건 협의는 갱신요구권 행사 때와는 성격이 달라질 수 있으므로, 구체적인 상황은 전문가와 함께 확인해 보는 것이 안전합니다.
갱신 계약을 할 때도 확정일자를 다시 받아야 하나요?
보증금이나 차임이 바뀌었거나 계약서를 새로 작성했다면 다시 받아두는 것이 안전합니다. 우선변제권의 순위는 확정일자를 기준으로 정해지기 때문에, 갱신 후에도 이 부분을 놓치면 보호에 공백이 생길 수 있습니다. 확정일자를 처음 받을 때의 절차와 수수료, 우선변제권의 개념은 확정일자 받는 방법과 수수료, 우선변제권 총정리 글에서 확인할 수 있습니다.
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